年底盘点年关临近，房地产行业繁荣。在传统的研究开发方面，稍微控制开放的迹象被业界理解，看起来很难忍受幸运的久旱时和平。另一方面，房地产分割在资本市场的评价远低于房地产开发公司，可以承担减少企业债权率，风口依然很大，很多公司都有IPO号码。

2018年新上市房地产公司上市首日广泛的绿野仙踪从2018年a股和h股的趋势来看，这不是有利于上市的年份，从年内几家新上市住宅企业当天的股价趋势来看，最低上涨幅度为2.4%，最悲惨的必要破产。几年内在香港敲钟的上海证券交易所住宅企业分割的房地产公司也逃不出大盘魔法。

据亿翰智库数据统计，截至2018年12月17日，2018年新上市的社区服务公司有1家a股-南都房地产h股5家-雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆房地产、永升生活服务新三板上海证券交易所10家，合计17家。其中，指定h股的雅生活服务、佳兆业房地产、永升生活服务全部破产上市，新城悦股在上市第一天绿字交易严重不足，只有碧桂园服务，以说明形式上市，还没有发行价格，上市第一天的交易价格相当于开盘价格，脸还在恢复。

相比之下，唯一登陆a股的南都房地产，上市日上涨幅度为20%，已经算出春风得意。融资能力有限的新三板合并h股房地产公司急剧增加这些新敲钟公司，目前房地产业整体共有69家房地产服务公司上市，其中a股主板上海证券交易所1家，香港上海证券交易所11家，新三板上海证券交易所57家。

与上海证券交易所的新三板相比，2018年主要房地产公司转向香港上市。另一方面，a股门槛低，排队时间长，另一方面，香港股资本环境良好，房地产业已经构成板块效应。甚至一些原本在新三板上海证券交易所的房地产公司也从新三板人民银行转向香港股票上海证券交易所。例如旭辉旗下的永升房地产，原本是2017年4月在新三板上海证券交易所，2018年3月9日在新三板中止上海证券交易所，8月向香港交易所提交招股书，更名为永升生活服务集团，12月17日在香港交易所敲钟。

此外，蓝光发展旗下的嘉宝株式会社于2015年12月17日月指定新三板，2018年7月26日从新三板人民银行开始。12月18日，蓝光发展公布，有限公司子公司四川蓝光嘉宝服务集团株式会社首次公开发行h股，预定在香港联合交易所主板上市，提交的香港交易所上市行政许可申请人已经取得中国证监会法院。

随着上海证券交易所平台融资功能的进一步分化，预计2019年新三板转入香港股市的房地产公司将进一步激增。下半年股票势头全线下跌的新股上市前夕波澜不断，浦江中国涨幅为58.05%，板块最低。下跌幅度最低的是佳兆业房地产，上市后到年底，下跌幅度为19.59%。

值得注意的是，2018年6月30日实现了半年的盘点，当时房地产板块半年的股价变动下跌了。其中，中奥到家（1538.HK）半年涨幅约95%，居板块第一。而南都物业（603506.SH）半年跌88%，彩生活（1778.HK）半年跌53%，雅生活服务（3319.HK）半年跌52%，浦江中国（1417.HK）半年跌45%，中海物业（2669.HK）半年涨21%，绿城服务（2869.HK）半年涨17%，祈福生活服务（3686.HK）涨8%，6月刚上市的碧桂园服务（6098.HK），单月跌0.6%。

但是到了下半年，恒生指数从上半年的区间变动变成了变动，10月30日从年内最低点24540.63下跌，之后慢慢飞行的高度也只回到了10月中旬的水平。不受大盘子的影响，下半年几家房地产公司的股价动向也不能维持逆市的高涨，也有从上涨到下跌的人。基于大盘子的动向不好，市场对房地产股票的人气也受到优惠，下半年上市的几家房地产公司在上市前夕也产生了一些小波澜。

例如，新城悦遭遇股票严重不足——根据计划，新城悦回国港上市总计在世界上销售2亿股，其中国际上销售1亿8千万股和香港上市2000万股，每股价格区间为2.9~3.9港元，上市规模为5.8~7.8亿港元。但是，从上市数据来看，港方有712.3万股港股上市。

这个数字只能为原定香港公开发售项目提供股票的2000万股香港发售股票总数的36%。最后，新城悦只能国际发售未发行股票，其最后发行价格也是计划发行价格的上限。

佳兆业房地产于2018年6月22日通过母公司佳兆业集团有限公司(1638.HK)宣布，佳兆业房地产将申请人佳兆业房地产股份在联合交易所主板上市和许可交易，向联合交易所提交上市申请人表格。但是，11月8日，佳兆业集团在获得中国香港股份投资者的追加资料的公告中，被称为提案分割需求(其中包括)上市委员会批准后，董事会和佳兆业房地产董事会的最后要求、市场状况等考虑因素，提议分割不一定实施。

因此，业内对佳兆业房地产的敲钟产生了不确定性。另外，10月雅生活在会长黄奉潮和原社长刘德明之间再次发生的法人乌龙事件中，给房地产业增加了另一个话题。碧桂园服务市场价格最低的房地产分割PE远远高于母公司的市场价格，现在已经上市的12家房地产公司中。碧桂园服务总市场价格最低为311亿港元，中奥家庭低于5.27亿港元。

碧桂园服务市场价格第一的重要原因是管道面积相当大。这方面源于碧桂园服务上市后的收购扩张——上市5个月后花费6.83亿元收购5家房地产公司(北京盛世房地产服务、成都佳祥房地产管理、成都清华逸家房地产管理、南昌市洁佳房地产和上海睿靖实业)，另一方面，最重要的是东面大树好乘凉的天然属性——申万宏源的分析显示，截至2018年6月底，碧桂园服务总合同管理面积比上年快56%到3.68亿平方米同期公司总收费管理面积比上年快速增长27%至1.37亿平方米，其中约90%来自碧桂园有限公司开发的房地产项目。母公司项目销售似乎是碧桂园服务规模发展的有力支持。2018年，碧桂园居业界首位的7296.9亿元销售额和7816.3万平方米的销售面积，之后肯定会突破碧桂园服务和同行的规模差距。

业界的大哥彩色生活，近年来的风头减半了。2014年7月更新历史最低股价收益率73.74后，彩生活近年来评价下降。2018年10月29日，迟到的大盘子下降到了10.5的历史最低点。尽管如此，8家房地产母公司分割的房地产上市公司，股价收益率仍低于母公司。

整个房地产行业的平均股价收益率超过22.85，这8家分割的房地产公司的平均股价收益率为25.59。2018年房地产行业的受欢迎程度虽然不如以前，但在资本市场上，与传统行业相比，新兴的房地产板块，瘦死的骆驼比马大。据亿翰智库介绍，2018年全国商社管理面积为204亿平方米，预计到2020年，该数字将超过230亿平方米，房地产业营业收入接近兆元，将来库存房地产运营将获得巨大收益。

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